전세나 월세 계약 기간이 만료되어 갈 때 세입자가 가장 먼저 고민하는 것이 바로 계약 갱신입니다. 특히 최근에는 임대차 2법에 따른 계약갱신요구권을 사용하는 경우가 많은데 이때 갱신계약확정일자를 다시 받아야 하는지에 대해 혼란을 겪는 분들이 많습니다. 확정일자는 내 보증금을 지키는 최소한의 안전장치이자 대항력을 완성하는 핵심 요소이므로 정확한 절차를 숙지하는 것이 중요합니다.
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갱신계약확정일자 설정 시 보증금 변동 유무 확인하기
계약 갱신 시 가장 먼저 체크해야 할 부분은 임대보증금의 증감 여부입니다. 만약 기존 계약 조건과 동일하게 보증금 변동 없이 기간만 연장되는 재계약이라면 기존에 받아두었던 확정일자의 효력이 그대로 유지됩니다. 이 경우에는 별도로 확정일자를 다시 받을 필요가 없으며 기존 계약서를 잘 보관하는 것만으로도 충분한 법적 보호를 받을 수 있습니다.
반면 보증금이 증액되는 경우라면 이야기가 달라집니다. 증액된 금액에 대해서는 기존 확정일자가 효력을 발휘하지 못하기 때문에 반드시 증액된 부분에 대한 새로운 확정일자를 받아야만 후순위 권리자보다 우선하여 변제받을 권리를 확보할 수 있습니다. 이때 주의할 점은 기존 계약서를 파기하지 말고 신규 계약서와 함께 보관해야 기존 보증금에 대한 우선변제권도 함께 유지된다는 점입니다.
계약갱신요구권 사용 시 확정일자 효력 상세 더보기
주택임대차보호법에 규정된 계약갱신요구권은 세입자가 1회에 한해 2년 더 거주할 수 있도록 보장하는 권리입니다. 2024년과 2025년 부동산 시장에서도 임대인과 임차인 사이의 핵심 쟁점으로 작용하고 있습니다. 갱신요구권을 행사할 때 임대료는 직전 계약의 5퍼센트 범위 내에서만 인상할 수 있으며 이 과정에서 작성된 갱신 계약서는 기존 계약의 연장선상에 있습니다.
중요한 점은 갱신 계약서 작성 시 특약 사항에 계약갱신요구권 행사에 의한 재계약임을 명시하는 것이 유리하다는 점입니다. 이렇게 작성된 계약서에 보증금 증액이 포함되어 있다면 앞서 언급한 대로 즉시 확정일자를 부여받아야 합니다. 또한 최근에는 주택 임대차 신고제(전월세 신고제)가 의무화되었기 때문에 임대차 신고를 마치면 자동으로 확정일자가 부여되는 시스템을 활용하는 것이 간편합니다.
확정일자와 대항력 유지를 위한 주의사항 보기
확정일자를 받는 것만큼 중요한 것이 바로 대항력을 유지하는 것입니다. 대항력은 주택의 인도(점유)와 전입신고라는 두 가지 요건이 충족되어야 발생합니다. 갱신 계약을 체결하고 확정일자를 다시 받는 과정에서 일시적으로 주소를 이전하거나 전출했다가 다시 전입하는 행위는 매우 위험합니다.
만약 잠시라도 주소를 옮기게 되면 기존에 확보했던 대항력과 우선변제권의 순위가 상실됩니다. 그 사이 해당 주택에 근저당권이 설정된다면 세입자의 권리는 후순위로 밀려나게 되어 경매 등의 상황에서 보증금을 온전히 돌려받지 못할 수도 있습니다. 따라서 계약 갱신 기간 전후로 절대 주소를 이전하지 않도록 주의해야 하며 반드시 전입 상태를 유지한 채로 확정일자 절차를 진행하시기 바랍니다.
온라인 및 오프라인 확정일자 발급 방법 신청하기
과거에는 주민센터를 방문해야만 했지만 현재는 온라인을 통해 24시간 언제 어디서나 확정일자 부여가 가능합니다. 오프라인 방문 시에는 신분증과 갱신된 임대차계약서 원본을 지참하여 관할 읍면동 주민센터나 등기소를 방문하면 됩니다. 담당 공무원이 계약서에 확정일자 도인을 찍어주거나 온라인 시스템에 등록하는 방식으로 진행됩니다.
온라인의 경우 대한민국 법원 인터넷등기소 웹사이트나 모바일 앱을 이용할 수 있습니다. 갱신 계약서를 스캔하거나 사진으로 촬영하여 업로드한 뒤 수수료를 결제하면 간단하게 신청이 완료됩니다. 또한 국토교통부의 부동산거래관리시스템을 통해 주택 임대차 계약 신고를 완료하면 별도의 확정일자 신청 없이도 확정일자가 부여된 것으로 간주되므로 행정 절차를 이중으로 할 필요가 없어 편리합니다.
전세보증금 반환보증 보험 가입 연장 확인하기
확정일자를 받는 것만으로 안심할 수 없다면 전세보증금 반환보증 보험을 함께 챙겨야 합니다. 계약이 갱신되면 기존에 가입했던 보증보험의 기간도 함께 연장해야 합니다. 보험사마다 차이가 있지만 대개 계약 만료 전후 일정 기간 내에 연장 신청을 해야 하며 이때 갱신된 계약서와 확정일자 증명 서류가 요구됩니다.
최근 전세 사기 및 역전세난이 사회적 이슈가 되면서 보증보험의 중요성이 더욱 커지고 있습니다. 2025년 현재에도 보증보험 가입 요건이 강화되고 있는 추세이므로 본인의 보증금이 가입 기준에 부합하는지 미리 확인하는 것이 좋습니다. HUG(주택도시보증공사)나 HF(한국주택금융공사)의 상품을 비교해보고 자신에게 맞는 상품을 선택하여 보증금을 이중으로 보호하시기 바랍니다.
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자주 묻는 질문 FAQ
| 질문 | 답변 |
|---|---|
| 보증금이 깎였을 때도 확정일자를 다시 받아야 하나요? | 아니요. 보증금이 감액된 경우에는 기존 확정일자로도 충분하며 오히려 새로 받으면 순위가 밀릴 수 있으니 주의하세요. |
| 재계약 시 계약서를 새로 작성하지 않고 구두로만 합의했다면요? | 이를 묵시적 갱신이라고 하며 기존 계약의 조건과 동일하게 연장된 것으로 보아 확정일자도 그대로 유효합니다. |
| 확정일자를 받은 당일에 근저당이 설정되면 어떻게 되나요? | 확정일자의 효력은 당일 발생하지만 대항력은 다음날 0시에 발생하므로 당일 설정된 근저당보다 후순위가 될 위험이 있습니다. |
결론적으로 갱신 계약 시 보증금 증액이 있다면 무조건 새로운 확정일자를 받아야 하며 증액이 없다면 기존 계약서를 잘 유지하는 것이 핵심입니다. 안전한 주거 환경을 위해 서류 절차를 꼼꼼히 챙기시길 바랍니다.
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